아침에 눈을 뜨고 자리에 일어나 뉴스를 틀면 대한민국은 하루도 빠짐없이 부동산 관련 뉴스가 나옵니다. 집을 팔고 이사 계획이 있었던 내가 사는 지역이 규제지역으로 바뀌는 소식을 듣게 됩니다. 최근 집값이 올라서 이 기회에 작은 집을 처분하고 더 큰 집을 장만하기로 한 계획이 복잡하게 변해버렸습니다. 달라져 버린 대출 규제, 취득세, 양도소득세, 그리고 중과세까지 생각해야 될게 한 두가지가 아니었습니다. 이제부터 현실적으로 어떤 일이 생길지 제대로 파헤쳐 보겠습니다.
규제지역에서의 변화
거주하는 지역이 규제지역으로 바뀌면 첫번째, 취득세율은 보유하고 있는 주택 수, 주택 가격, 주택 종류, 거래 형태(유상, 증여, 상속) 등에 따라 취득세율이 달라지며, 규제지역과 비규제지역 구분으로만 동등하게 적용되는 ‘취득세율’은 없습니다. 규제지역에서 주택을 취득할 때 무주택자와 다주택자가 내야 되는 세금의 차이는 아주 큽니다. 정부는 부동산 가격을 폭등시키는 투기 수요를 억제하기 위해 규제지역 내 다주택자에게 강력한 중과세율을 적용하고 있습니다.
무주택자는 일반 세율
무주택자가 규제지역 내 주택을 취득하는 것은 정책적으로 장려되는 행위이므로, 가장 낮은 일반세율(1%~3%)을 적용받습니다. 생애최초 주택 취득자라면 취득세 감면 혜택(최대 200만 원)을 받을 수 있으니, 관련 요건을 확인하여 세금 부담을 최소화해야 합니다.
| 취득가액 | 취득세율 |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 원 초과 9억 원 이하 | 1% ~ 3% (누진) |
| 9억 원 초과 | 3% |
실제 납부할 취득세는 본세에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가되므로, 상기 세율보다 약 0.2%~0.4%p 정도 더 높습니다.
취득세율 자체는 낮지만, 무주택자는 규제지역에서 LTV/DSR 등의 대출 규제를 적용받아 자금 조달에 어려움을 겪을 수 있습니다. 세금보다는 주택담보대출 가능 금액을 꼼꼼히 계산하여 잔금 계획을 세우는 것이 중요합니다.
다주택자는 중과세 폭탄
규제지역은 집값 과열, 투기 수요 억제가 목적이 있기 때문에 이미 집을 가진 사람이 추가로 집을 사는 ‘다주택자’를 향해 강력한 징벌적 과세를 행하게 됩니다. 따라서 취득세 부담이 워낙 크기 때문에, 중과를 회피하는 것이 최우선 전략입니다.
| 구분 | 주택 수 | 취득세율 (본세 기준) | 핵심 내용 |
| 무주택자 | 첫 주택 | 1% ~ 3% | 일반세율 적용. 취득가액에 따라 차등 적용. |
| 다주택자 | 2주택 | 8% | 일반세율 대비 약 4~8배 중과. |
| 3주택 이상 | 12% | 일반세율 대비 약 4~12배 중과. |
2주택 취득시
규제지역에서 이미 1주택을 보유중에 2주택이 되는 순간, 세율이 8%로 폭등합니다.
만약 기존 주택이 비규제지역에 있다면, 두 번째 주택을 비규제지역에서 취득하면 일반세율(1%~3%)이 적용되어 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. (비규제지역에서는 3주택부터 8% 중과 시작)
3주택 이상 취득시
규제지역에서 3주택 이상을 취득하면 세율이 12%까지 올라갑니다. 이는 매매가 5억 원 주택이라면 취득세만 6천만원에 달하는 수준입니다. 이 단계의 다주택자는 일반 주택 취득을 재고하고, 취득세 중과 대상에서 제외되는 오피스텔, 상가, 토지 등 비주거용 부동산으로 투자 대상을 돌리는 전략을 고려해야 합니다.
일시적 2주택
이사나 기타 사유로 인해 잠시 2주택이 되는 경우, 종전 주택을 일정 기간(대부분 2년 이내) 내에 처분한다는 조건 하에 신규 주택 취득 시 일반세율(1%~3%)을 적용받을 수 있습니다. 종전 주택 처분 기한은 규제지역에 따라 까다롭게 적용될 수 있으므로, 반드시 계약 전 법률 전문가의 확인을 받아야 합니다.
정리
위 취득세율 내용은 2025년 10월 15일 기준의 지정 내용을 반영한 것이라 이후 정책 변경, 해제, 구체 구역 조정이 있을 수 있습니다. 현재 지정된 규제지역이 언제 해제될지 또는 규제 완화 가능성 있는지 모니터링하면서 거래 전 반드시 현재 주택 소재지의 규제지역 지정 여부와 본인의 주택 보유 현황을 정확히 확인하여 세금 폭탄을 피하시길 바랍니다.