부동산 정책이나 세금 관련 기사나 뉴스를 볼 때 마다 공시지가, 공시가격, 기준시가, 시가표준액이라는 용어를 자주 접하게 됩니다. 이 용어들은 모두 정부나 지자체가 산정하는 공적인 가격을 말하는 단어이지만 그 뜻을 정확히 알지 못하면 앞으로 주택 매매 계획시 잘못된 선택과 금전적 손해를 볼 수 있습니다. 각 용어에서 말하는 대상과 적용되는 세금(국세 vs. 지방세)에 따라 구분을 잘 인지하고 관련된 부동산 거래시 혼동이 없길 바랍니다.
공시지가란
국가에서 일 년에 한 번씩 건물 가격을 제외한 토지만의 가치를 알려주는 공식적인 가격을 정해서 발표합니다. 세금을 걷거나 토지 매매 시 기준이 되도록 만든 가격표라고 생각하면 됩니다. 주체는 국토교통부이며, 매년 1월 1일 기준으로 토지 가격을 공시합니다.
주요특징
- 토지만 대상
- ㎡당 가격 기준
- 국세·지방세 산정 기준 자료로 활용
공시가격이란
우리가 살고 있는 주택이나 아파트 빌라처럼 땅 위에 지어진 건물에 정부에서 붙이는 가격을 공시가격이라 합니다.
공지지가와 달리 공시가격은 건물(주택)과 토지를 합산한 가격이 기준입니다.
공시가격은 세금을 매기는 기준(재산세, 종합부동산세, 건강보험료 산정) 등 다양한 행정 분야에서 활용됩니다.
기준시가란
기준시가는 공시가격과 비슷하지만 세금을 얼마를 낼지 계산하기 위하여 특별하게 사용되는 기준으로 국세청이 별도로 산정하는 가격입니다. 공시가격이 없거나 주로 양도소득세, 상속세, 증여세 계산 시 많이 쓰이게 됩니다.
토지 및 주택의 경우, 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 공시지가 및 공시가격을 그대로 기준시가로 봅니다.
시가표준액이란
시가표준액도 세금을 걷기 위해 정하는 특별한 기준 가격으로 지방자치단체가 건물이나 자동차 같은 재산에 대해 세금을 부과하기 위해서 정해놓은 공식적인 기준 가격입니다.
대부분 공시가격이나 공시지가를 그대로 사용하기 보다 지방세법 기준에 따라 조정된 금액을 적용합니다.
정리
| 구분 | 대상 | 산정기관 | 주요 활용 세금 |
|---|---|---|---|
| 공시지가 | 토지 | 국토교통부 | 재산세(토지), 개발부담금 |
| 공시가격 | 주택·건물 | 국토교통부 | 재산세(주택), 종부세 |
| 기준시가 | 토지·건물 | 국세청 | 양도세·상속세·증여세 |
| 시가표준액 | 모든 재산 | 지방자치단체 | 취득세·재산세 |
공시지가, 공시가격, 기준시가, 시가표준액 핵심 포인트는 토지만의 가격은 공시지가, 주택 전체의 가격은 공시가격이고, 이 공시된 가격을 국세 부과에 활용할 때는 기준시가, 지방세 부과에 활용할 때는 시가표준액이라고 부른다고 이해하면 쉽습니다.