올해도 서울 및 수도권의 아파트 가격이 많이 상승했습니다. 집을 소유한 사람은 연말이 되면 혹시나 ‘내가 종부세 대상이 되는건 아닐까?’ 하는 의구심이 생깁니다. 그렇습니다. 12월은 종합부동산세 납부의 달입니다. ‘종부세는 부자들만 내는 세금’이라고 생각하셨다면, 지금부터는 착각이 될 수 있습니다. 최근 몇 년간 공시가격 상승과 함께 나도 모르는 사이 종부세 대상이 되는 경우가 늘고 있습니다. 특히 주택을 소유하고 있고 공시가격 변동, 주택 수 변화, 일시적 2주택 등으로 인해 본인은 종부세 대상이 아니라고 생각했는데 갑자기 고지서를 받는 경우가 실제로 적지 않습니다. 12월에 예상치 못한 세금 고지서를 받고 당황하지 않도록 미리 점검이 필요합니다.
종합부동산세 정의
종합부동산세는 주택이나 토지 등을 많이 소유하고 있거나 아주 고가의 부동산을 가신 사람에게만 추가로 내는 세금입니다. 부동산을 소유했다면 매년 재산세를 내게 되는데 여기서 끝이 아니라 집이나 땅값을 합쳐보니 기준보다 훨씬 비싸게 보유하고 있다면 한 번 더 내는 세금입니다.
2025년 종합부동산세 과세 방식
부동산 보유에 대한 조세 부담의 형평성을 높이기 위해 도입된 세금으로, 전국에 있는 주택과 토지의 공시가격을 인별로 합산한 금액이 일정 기준을 초과할 때 부과되는데 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택의 공시가격의 합계로 과세 여부를 결정합니다.
- 주택을 하나만 소유하고 있다면 공시가격 12억 초과되어야 대상이 됩니다.
- 2주택 이상을 소유하고 있다면 모두 합산하여 공시가격 9억 초과되어야 대상이 됩니다.
- 세대별 합산이 아니라 ‘개인별 보유분’ 기준으로 계산합니다.
이럴때 종합부동세 대상이 된다
예상하지 못한 공시가격 상승
종부세는 가장 먼저 보는 건 가격입니다. 정부의 공시가격 현실화에 맞게 정책을 하거나 부동산 가격 상승으로 인해 내가 소유한 주택의 공시가격이 예전보다 크게 올랐을 수 있습니다. 공시가격 합계액이 공제 기준을 초과하면 종부세 대상이 됩니다. 특히 최근 공시가격 상승률이 높았던 지역에 주택을 보유하고 있다면 더욱 유의해야 합니다. 예전에는 해당이 아니었는데 어느 해 갑자기 대상이 되는 일이 생길 수 있습니다.
소유 주택 수 변화
집이 한 채인지 여러 채의 집이 있는지 중요합니다. 한 채만 있어도 가격이 엄청 비싸다면 종합부동산세 대상이 될 수 있고 가격이 싼 집들이 모두 합친 가격이 기준을 넘어 버린다면 대상이 됩니다.
분양권은 원칙적으로 종부세 주택 수에 포함되지 않지만, 입주권은 주택으로 간주되는 경우가 많아 주택 수 증가로 이어집니다.
특히 재건축·재개발 과정에서 입주권을 보유하고 있으면 다주택자 판정에 포함될 가능성이 있습니다.
소유주에 따라서 변화
부동산의 소유가 누구 명의냐에 따라 기준과 계산 방식이 달라집니다. 개인 명의인지 공동 명의인지 또는 법인 명의인지에 따라서 달라집니다. 개인은 주택 소유 개수에 따라 달라지고, 법인은 비교적 개인보다 엄격하게 종합부동산세가 매겨집니다.
종부세 대상이 되었다면
종부세는 자동으로 계산돼서 고지서가 옵니다. 혹시 모를 공시가격이나 주택 수, 소유주 착오가 있을 수 있으니 진짜 내게 맞게 나온 건지 확인을 해보는 것이 필요합니다.
1세대 1주택자라면 세액 공제가 되는 지 확인
1주택자라면 나이가 많은 고령자나 오래 보유하고 있다면 세금 혜택이 있습니다. 자동으로 계산해 주는 건 아니고 신청을 통해서만 반영되는 구조라 확실히 체크하길 바랍니다.
세금을 나눠서 내자
내야 할 세금도 많은데 종부세까지 한 번에 내기 부담스럽다면 분할 납부가 가능합니다. 물론 일정 조건이 충족 되어야 합니다. 세금을 줄일 수는 없지만 현금 흐름에 도움이 됩니다.
정리
종합부동산세 대상이 되었다는 것은 내가 가진 부동산의 가치가 많이 올랐다는 뜻이기도 합니다. 추가 세금 내는 것에 벌금으로 생각하기 보다 앞으로의 관리 계획이 필요합니다. 왜냐하면 지금의 상태가 계속되면 매년 종부세는 따라오기 때문입니다. 여러 채의 집이 있다면 정리해야 할 집을 가려내고, 명의 구조를 어떻게 바꿀지, 실거주가 아니라면 보유 전략을 다시 짤 필요가 있습니다. 특히 공시가격 상승으로 인해 종부세 대상자가 늘어나는 추세이므로, 나의 부동산 현황을 꼼꼼하게 점검하고, 12월 납부 전에 세무 전문가와 상담하여 예상치 못한 세금 부담을 줄이는 것이 현명합니다.