부동산을 사고팔 때 중개수수료는 거래 당사자에게 적지 않은 부담이 됩니다. 또한 헷갈리는 부분 중 하나가 중개수수료에 부가가치세가 붙는지, 그리고 매도인, 매수인 중 누가 부담해야 하는지입니다. 부동산 거래를 준비 중이라면 중개수수료외에 부가가치세는 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.
부동산 중개수수료에는 부가세가 붙는다
부동산 중개업자가 제공하는 중개 용역은 부가가치세법상 과세 대상에 해당합니다. 따라서 중개업자가 일반과세자라면 중개수수료에 10%의 부가가치세가 부과됩니다.
- 일반과세자: 중개수수료의 10%가 부가세로 부과됩니다.
- 간이과세자: 전년도 매출액 등 기준에 따라 요율이 달라지며, 일반과세자보다 낮은 세율(예: 3% 등)이 적용되거나 면제될 수도 있습니다. 간이과세자는 부가세를 별도로 받을 수 없습니다.
일부 중개사가 간이사업자인 경우 부가세가 면제되거나 세금계산서 발급이 안 되는 경우가 있으나 대부분의 공인중개사 사무소는 일반과세자이므로 부가세 10%가 별도로 붙는 것이 일반적입니다.
부가세는 매도인과 매수인 모두 부담한다
부동산을 중개 의뢰한 사람이 중개수수료와 그에 따른 부가세를 부담하게 됩니다. 즉, 매도인과 매수인 모두 자신이 계약한 중개업자에게 중개수수료와 별도의 부가세(중개업자가 일반과세자인 경우)를 지불해야 합니다.
부가가치세는 최종 소비자가 부담하는 소비세이므로, 중개 용역이라는 서비스를 이용한 거래 당사자(매도인, 매수인)가 각각 부담하는 것이 원칙입니다.
- 매수자(사는 사람) : 중개수수료 + 부가세 10%
- 매도자(파는 사람) : 중개수수료 + 부가세 10%
체크사항: 계약 전 중개업자의 과세 유형 (일반/간이)을 확인하세요! 대부분의 실거래에서는 일반과세자 중개업소로 진행되므로 부가세 부담은 피하기 어렵다고 보면 됩니다.
부가세 환급 받을 수 있나?
일반적으로 최종 소비자인 개인이 주택을 매매하는 경우에는 부가세 공제(환급)를 받을 수 없습니다.
하지만 사업자가 사업용 부동산을 취득하거나 양도할 때는 상황이 복잡해집니다.
- 토지 및 건물을 함께 매매하는 경우:
토지는 면세, 건물은 과세 대상입니다. 중개수수료 역시 토지분과 건물분으로 안분하게 되며, 토지 취득과 관련된 부가세는 공제받을 수 없습니다 (부가가치세법상 토지 관련 매입세액 불공제). 따라서 사업자가 건물을 매입할 경우에도 중개수수료 부가세 중 건물분에 해당하는 금액만 공제받을 수 있습니다. - 사업자가 과세사업에 사용하던 부동산을 양도하는 경우(매도인):
매도인이 지급한 중개수수료의 부가세는 매입세액 공제 대상이 될 수 있습니다.
참고: 매입세액 공제 가능 여부는 부동산의 종류 (주택/상가/토지), 거래 당사자의 사업자 유형 (개인/법인, 일반과세자/면세사업자 등), 그리고 이용 목적에 따라 달라지므로, 자세한 사항은 세무 전문가와 상담하는 것이 가장 정확합니다.
정리
- 중개수수료에는 부가세 10%가 붙는다
- 부가세는 “수수료를 내는 사람” (매도인, 매수인)이 부담한다
- 부가세는 법적으로 고정된 세금이라 할인 불가
부동산 거래에서 중개수수료는 필수 비용이지만, 부가가치세 때문에 생각보다 비용 부담이 커질 수 있습니다. 할인이 어려운 세금이므로, 거래 전 수수료와 부가세 포함 총액을 미리 확인하는 것이 안전합니다.