내 집 마련을 하려면 본인이 갖고 있는 자금과 금융권의 대출 계획을 세우게 됩니다. 하지만 그 전에 내가 사고 싶은 집의 지역이 규제지역에 묶여 있다면 생각해야 할 부분이 많습니다. 2025년 10월 15일 기준으로 규제지역 현항을 보면 서울 전 지역 25개 자치구 모두가 규제지역 (조정대상지역 + 투기과열지구 포함)로 지정되었고, 경기도에서도 12개 지역 / 시·구 지역이 새롭게 규제지역으로 포함되었습니다. ‘규제지역’ 여부에 따라 부동산 거래 시 세금과 대출 조건의 차이, 그리고 집을 사려고 하는 사람, 집을 팔려고 하는 사람 모두 취할 수 있는 전략 방향을 반드시 확인하고 준비하여야 합니다.
규제지역 vs 비규제지역 세금과 대출 차이
부동산 거래 시 규제지역(조정대상지역, 투기과열지구 등) 여부는 매수인과 매도인 모두에게 가장 중요한 판단 기준이 됩니다. 규제지역 지정 여부에 따라 세금과 대출 조건이 크게 달라집니다.
세금 – 중과세 적용
규제지역으로 지정되면, 주택 보유세(예: 종합부동산세), 양도소득세, 취득세 등에서 불리한 적용이 많습니다. 특히 투자 목적의 다주택자나 2주택 이상 보유자에게는 세금 부담이 크게 증가합니다. 중과세 + 취득세 중과 등이 대표적입니다. 반면 비규제지역이라면 상대적으로 세금 부담이 적고, 특히 처음 집을 사는 무주택자나 실거주 목적 매수자에게는 세제 부담이 낮아 유리한 경우가 많습니다.
규제지역에서는 분양권 전매 제한, 청약 및 거주 의무 강화, 실거주 요건 등이 따라붙는 경우가 많아 “투자 → 매매 → 되팔기” 전략이 사실상 어렵습니다.
| 구분 | 취득세 | 양도소득세 | 종합부동산세 (종부세) |
| 규제지역 | 다주택자 취득 시 중과세율 적용 | 다주택자 양도 시 중과세율 적용 | 다주택자 종부세율 중과 적용 |
| 비규제지역 | 주택 수에 따라 일반세율 적용 | 2년 이상 보유 시 일반세율 적용 | 주택 수에 따른 중과 없이 일반세율 적용 |
대출 한도 축소
규제지역에서는 LTV가 크게 낮아집니다. 2025년 10월 이후, 규제지역 내에서는 무주택자 혹은 1주택자(처분 조건 포함)의 경우 LTV가 최대 40%로 제한됩니다. 이는 동일한 집값이라도 필요한 자본금 부담이 훨씬 커진다는 뜻입니다.
규제지역에서는 기존 주택이 있는 경우 추가 주택 취득을 위한 대출이 제한되거나 불가할 수 있습니다. 결국, 규제지역 매수 시에는 가계 여력 + 자본금이 더 중요해졌고, 대출을 통한 레버리지(집값 대비 적은 자기자본 + 대출) 전략은 상당히 약화됩니다.
| 구분 | 조정대상지역 | 투기과열지구 | 비규제지역 |
| 주택담보대출비율 | 비규제지역 대비 낮음 | 조정대상지역 대비 더 낮음 | 비교적 높음 |
| 총부채상환비율 | 규제 강화 | 최대치로 강화 | 비교적 완화 |
| 다주택자 대출 | 원칙적으로 매우 제한 | 원칙적으로 대출 불가 | 세대당 2건까지, 기존 주택 처분 조건 없을 수 있음 |
매수인과 매도인의 전략 방향
규제지역의 변화는 시장 상황과 맞물려 매도-매수자 간의 우위를 결정짓기도 합니다. 현 상황을 파악하여 최적의 전략을 세워야 합니다.
매수인 전략
- 대출 가능 여부 확인 :
우선 자신이 가진 현금이 얼마인지 확인을 합니다. 규제지역에서는 대출 한도 규제가 촘촘하므로, 은행을 통해 실제 대출 가능액을 사전에 확인하는 것이 필수입니다. 대출 없이 집을 계약했다가 잔금 조달에 실패하는 위험을 막아야 합니다. 자기자본으로 부담이 가능한 경우라면 부담 금액을 미리 계획하고 계약하는 것이 중요합니다. - 비규제지역 공략 :
규제지역에서는 레버리지 활용이 제한되므로, 과거처럼 “적은 자본 + 대출 → 갭투자 → 시세차익” 방식은 위험이 큽니다.만약 주택담보대출이 필요한 2주택 이상이라면, 대출 한도가 여유로운 비규제지역을 먼저 검토하는 것이 자금 계획에 유리할 수 있습니다
매도인 전략
- 매도시점 :
규제지역이면서 시장금리가 높고 대출 문턱이 높아진다면 수요 자체가 줄어들 가능성이 큽니다. 이때 매도 타이밍을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 특히 투자 목적으로 보유 중인 다주택자라면, 세금 부담 + 대출 규제 + 매수자 감소 리스크를 고려해 매도 시점 앞당기기를 검토할 수 있습니다. - 양도세 비과 요건 확인 :
1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유/거주 등)을 정확히 파악하여 양도세 비과세를 받는 것이 최우선 목표입니다. 규제지역이었다가 해제된 경우에도 취득 당시 규제 여부가 중요한 기준이 될 수 있습니다. - 매수인 자금 조달 확인 :
규제지역 매물은 매수인이 대출 문제로 계약을 파기할 가능성이 높습니다. 매수인의 자금 조달 계획을 꼼꼼히 확인하고, 잔금 일정을 여유롭게 잡는 것을 고려해야 합니다.
정리
부동산 규제는 시장 상황에 따라 정책이 자주 바뀝니다. 부동산 거래를 고민할 때, 단순히 “좋은 아파트, 좋은 동네”만 보는 것보다 그 지역이 규제지역인지, 그리고 대출과 세금 규제가 어떻게 적용되는지를 반드시 확인해야 합니다.
매수자라면 자기자본과 자금 계획을 보다 보수적으로 세우고, 투자 목적이라면 레버리지보다는 안정성과 장기 수익성을 우선시해야 합니다.
매도자라면, 시장 흐름과 세금·수요 변화를 예의주시하고 “언제 팔 것인가”를 전략적으로 판단해야 합니다.
결국, 규제지역 여부는 단순한 행정 구분이 아니라 ― 당신의 부동산 거래 설계, 자금 계획, 그리고 리스크 감내 수준을 결정짓는 핵심 요소입니다.