내 생에 최초로 집을 사거나 살고 있는 집을 팔게 되는 일은 여러가지 신경 쓸 부분이 한 두가지가 아니라서 머리가 복잡해집니다. 챙겨야 할 많은 사항 중에 부동산을 매도할 때 가장 크게 체감하는 요소가 양도소득세일거라 생각이 듭니다. 특히 규제지역과 비규제지역, 그리고 하나의 주택을 갖고 있느냐 여러 주택을 갖고 있느냐에 따라 세금 차이가 크게 발생하기 때문에 사전에 전략을 세워야 수천만원 이상의 절세가 가능합니다. 다주택자라면 팔아야 할 집 매도 순서를 신중히 짜야 할 전략이 필요합니다.
양도소득세의 기준은 그 집을 구입한 시점이 아닌 매도한 시점으로 과거에 규제지역이 아닌곳에서 취득했더라도 매도일 현재 규제지역이 되었다면 세금이 무겁게 적용됩니다.
규제지역 vs 비규제지역 양도소득세 차이
1주택자의 양도소득세
집을 한 채 갖고 있는 사람은 사는 지역이 규제지역이든 비규제지역이든 상관없이 일정 요건을 갖추고 있으면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. (양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택은 제외)
| 구분 | 비과세 조건 (기본 원칙) |
| 비규제지역 | 2년 이상 보유 (취득 시점 무관) |
| 규제지역 | 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 (2017년 8월 3일 이후 취득 주택에 한함) |
다주택자의 양도소득세
다주택자에게 규제지역은 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제라는 막대한 불이익을 주었습니다.
| 구분 | 양도소득세율 |
| 비규제지역 | 중과세율 없음 일반 누진세율(6~45%) 적용 |
| 규제지역 | 2주택자: 기본세율 + 20%p 중과, 장기보유특별공제 배제 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 중과, 장기보유특별공제 배제 |
규제지역 매도자별 ‘양도세 절세’ 매도 전략
규제지역 내 가장 큰 세금 폭탄을 피하는 방법은 양도소득세 비과세를 받는것이니 주택 매도는 이익을 높게 하기 위한 치밀한 전략이 필요합니다. 특히 양도소득세 중과세율, 장기보유특별공제 배제 등 집을 여러 채 보유한 사람에게 불리한 규제가 적용되므로, 주택 수와 상황별 맞춤 전략이 핵심입니다.
1주택자 매도 전략
- 2년 보유 및 거주 요건 확인 :
집을 한 채 갖고 있는 사람은 사는 지역이 규제지역이든 비규제지역이든 상관없이 일정 요건을 갖추고 있으면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 대신 집을 팔 시점에 집값이 12억을 넘는 고가주택은 제외된다는것은 유의해 주십시오. 규제 지역에서 기존의 집을 팔 때 집을 샀을 때부터 팔 때까지 최소 2년은 그 집에서 살았다는 증명이 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약에 2년 동안 살지 않고 집을 팔 경우 양도차익 전부를 세금을 내야 될 상황이 올 수 있습니다. - 고가주택 (12억초과) :
집을 한 채만 갖고 있더라도 집을 12억 넘게 팔았다면 그 주택은 12억원을 넘는 금액에 대해서 양도세가 과세됩니다. 하지만 12억원 초과 고가 주택이라도 그 집에서 2년 이상 살았다면 보유 기간과 거주 기간에 따라 장기보유특별공제가 적용될 수 있으니 참고바랍니다. - 일시적 2주택 :
새로운 집을 사고 기존의 집을 팔지 않고 있으면 일시적 2주택자로 부르게 되는데 이것은 기존 집 처분까지는 다주택자로 보지 않습니다. 1주택자로 비과세 혜택을 보려면 우선 새 집을 사기 전에 기존 주택을 구입한 후로 1년이 지난 다음에 구입하셔야지 너무 빨리 사게되면 투기요소로 간주합니다. 새 집을 샀다면 구입한 날 부터 3년 안에 기존의 주택을 팔아햐 합니다. 마지막으로 새 주택에서 전입신고하여 실제로 살아야 합니다. 이 조건만 충족이 되면 일시적 2주택 비과세 혜택은 1세대 1주택으로 인정되어 양도세뿐만 아니라 취득세, 종합부동산세에서도 1주택자 혜택을 받을 수 있습니다.
다주택자 매도 전략
규제지역에서 집을 여러 채 갖고 있는 다주택자가 집을 팔 경우라면 무서운 세금이 기다리고 있습니다. 가장 큰 혜택을 볼 수 없는 것은 양도소득세가 중과세 되는것이고, 장기보유특별공제 적용되지 않기 때문입니다. 따라서 최대한 세금 부담을 줄이기 위해서 집을 파는 순서가 굉장히 중요합니다.
- 비규제지역 주택부터 팔아야 합니다.
소유한 집이 규제지역과 비규제지역에 있다면 우선 상대적으로 세금 부담이 적은 비규제지역 소재 주택부터 먼저 팔면서 주택수를 줄입니다. 비규제지역에서 주택을 팔 때는 중과세율이 적용되지 않고 집을 오래 보유했더라도 규제지역에서는 장기보유특별공제도 받을 수 있기 때문입니다. - 정부가 한시적으로 중과세를 적용하지 않는 정책을 내세울 때 활용합니다.
정부가 부동산 시장이 얼어붙거나 투기 수요가 잠잠해 진다면 한시적으로 다주택자의 양도소득세 중과세를 풀어주는 기간이 있습니다. 다주택자는 이 시기를 활용하여 보유한 집을 팔게 되면 기본 세율을 적용받고 보유기간이 2년이 넘었다면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 따라서 기간이 언제까지 유효한지 확인 후 집 매도 계획을 세워야 합니다. - 모든 주택을 다 팔고 1주택만 남았다면 1주택자가 누릴 수 있는 비과세 요건들을 확인하여 파는 전략을 세워야 합니다.
2년 이상 보유 하고 거주, 집값이 12억원 이하라면 양도 차익은 전액 면제되는 점을 알아두세요
정리
우리나라처럼 부동산 정책과 관련 세금 부과 방식이 자주 바뀌는 나라가 드물것입니다. 규제지역이든 비규제지역이든 부동산을 매도할 때 가장 중요한 것은 단순한 매매가 아닌 개별 상황에 대처할 수 있는 종합적인 세금 전략입니다. 세율이 적용되는 시점과 주택 수 관리 계획으로 1주택자는 비과세 요건 충족 여부를 잘 파악해서 파는 것이 중요하며, 다주택자는 보유한 집 가운데 어느 집을 어떻게 순서대로 파느냐가 절세의 핵심 전략이 됩니다.
현재 갖고 있는 집과 새로 구입할 집의 시점을 확인하고 두 집의 지역이 규제 대상지역인지 등에 따라 세부 조건들이 변경 될 수 있으니 집 구입이나 이사 전에 반드시 전문가와 상담하여 정확한 구입과 매도를 잘 체크하시길 바랍니다.